Voice大洋開発株式会社様

「87戸が2年以上すべて空室のままだった中古ワンルームマンション、ゴールドスワンさんに買っていただきました。」

大洋開発株式会社 三重支社 長谷川秀子氏

大洋開発株式会社 三重支社 長谷川秀子氏(写真中央)

大洋開発株式会社

大阪、三重、愛媛で宅地建物取引、総合建築請負、設計、施工を行う。「スーパーウォール工法」戸建住宅の累積受注棟数で、全国1位の認定工務店。創業昭和52年。社員数23名。(平成25年6月現在)。

三重支社

三重県津市を拠点に津、松阪、鈴鹿を主な商圏とする。スタッフ6名。設立昭和63年。

「1棟もの中古マンションの売却のご相談は、こちらではそれほど多くありません」
― 今回のような1棟もの中古マンション売買の仲介依頼を、年に何件ぐらい受けますか。
1棟もの中古マンションの売却のご相談を受けるのは、こちらの支店では、年に1件あるかないかです。
うちでご相談いただく物件は、戸建住宅が中心です。
あとは、小さいアパートや、土地・駐車場などのご活用・ご売却のご相談が多いです。
マンションがたくさん建つようになったこと自体、このあたりでは最近のことなんですよ。
中古マンションの1棟売りが出た場合は、うちよりも大手の業者さんにお話が行くことが多いようです。
― 「収益物件を紹介してほしい」というDMやFAXが、東京の不動産業者から来ることはありますか。
あります。
東京の業者さんからのDMやFAXは、最近特に増えましたね。
10社くらいから来てるかしら。
ただ、DMやFAXがきっかけで東京の業者さんと取引させていただいたことは、まだないですね。
1棟ものの中古アパート・マンションの売り自体が、めったに出ないものですから。
― 今回のワンルームマンションの仲介依頼は、どのような経緯で持ち込まれたのですか。
このワンルームマンションの最初のオーナーさんが、私の友だちと、個人的にお知り合いだったのです。
今回はこの友だちを通じて、売却のご相談をいただきました。
「地元でこれだけ大きな物件を買う方を見つけるのは、難しいと思いました。そこですぐネットに情報を出しました」
― 売買仲介の依頼を受けてから、どのように買い手を探しましたか。
物件の情報を、すぐにインターネットの不動産情報サイトに掲載しました。
これだけ大きな物件を買う方を、地元で見つけるのは難しいと思ったからです。
過去にお問い合わせをいただいた方や、お取引があった方には、物件を紹介するメールをお送りしました。
メールをお送りした方のほとんどは、東京や横浜など、首都圏の方です。
「『2年以上にわたって全室が空室だった』と知ると、みなさん二の足を踏まれました」
「周辺のアパート・マンションまで、1棟1棟見て回られるのには驚きました」
― 反応はいかがでしたか。
何人もの方からお問い合わせをいただきました。
お問い合わせをいただくたびに、物件の状況を電話でご説明しました。
詳しい資料一式もお送りしました。
ところが、その先に進まれるお客様が、なかなか現れませんでした。
― なぜ、問い合わせから先に進む投資家が現れなかったのでしょう。
2棟合わせて87戸の全室が、2年以上にわたって空室だったからです。
みなさん、この点をとても心配されていました。
「それだけ長く全室が空いたままだったということは、エリアか建物に問題があって、よほど入居者が付きにくいのだろう」と思われてしまったのです。
それでも購入を考えてくださる方もいらっしゃいました。
ただその場合も、銀行の融資担当者の方が同じことを心配されて、ローンが付けられないようでした。
それでみなさん、なかなか購入に踏み切れなかったようです。
「全室が空きのままだったのは、建物やエリアに問題があるからではありませんでした。いくら電話でご説明しても、なかなか信じていただけませんでした」
― なぜ、2年以上にもわたって全室が空きだったのですか。
なかなか信じていただけないかもしれませんが、オーナーさんが、入居者を募集されていなかったのです。
― なぜ、2年以上にもわたって入居者を募集していなかったのですか。
この2棟のワンルームマンションは、もともと、社宅用の1棟貸し物件として建てられました。
あるメーカーの工場に勤務する方々の社宅として、ある人材派遣会社が借り上げていました。
その後、ある不動産ファンドさんが、この2棟のワンルームマンションを、最初のオーナーさんから買い取りました。
所有権が不動産ファンドに移った後も、人材派遣会社による借り上げは、そのまま継続されました。
ところが2008年のリーマンショックによる不況で、その工場に勤務していた派遣社員の方々の契約が、一斉に打ち切られました。
社宅として借り上げられていたこの2棟の契約も、打ち切られました。
入居されていた派遣社員の方々は、全員退去されました。
オーナーの不動産ファンドさんは、はじめから社宅向け1棟貸し用に建てられた物件でしたので、次も全室借り上げを前提に、新しい契約先を探されました。
しかし結局、全室を借り上げてくれる契約先は見つからないまま、2年以上が過ぎてしまったのです。
他にもたくさんの物件を運用するファンドさんだったので、この2棟を小口貸し物件に転換したり、売却したりするところまでは、なかなか手が回らなかったようです。
2年以上にもわたって全室が空きだったのには、こういう経緯があったのです。
でも、お問い合わせをいただいたお客様に、いくら電話でご説明しても、信じていただけませんでした。
「銀行さんにも、私から経緯をご説明しますよ」と申し上げたのですが、説明の機会はいただけませんでした。
どうしても、「売る側の言うことだから、当てにならない」という見方をされてしまうんですね。
嘘を言っても仕方がないことなのですが‥‥。
「駐車場がないことも、ネックになっていました」
― 他に、問い合わせてきた投資家が気にしていたことはありますか。
もう一つ、これだけ戸数がありながら、駐車場がない物件だったことも、ネックになっていました。
地方の賃貸アパート・マンションについては、「駐車場付き」を必須条件にされている投資家の方も、多いようでした。
その後「駐車場」も80%くらい確保することが出来、よかったです。
「ゴールドスワンさんの行動が、一番速かったです」
― この物件をゴールドスワンキャピタルに紹介したいきさつを教えてください。
メールでこの物件をご紹介したお客様の中に、九州にお住まいの投資家の方がいらっしゃいました。
この方が、「僕は今忙しくて見に行けないので、知り合いの投資家を紹介します」と紹介してくださったのが、ゴールドスワンさんでした。
― 物件の情報を提供した後、ゴールドスワンキャピタルの反応はいかがでしたか。
速かったですねー。
ゴールドスワンさんの行動が、一番速かったです。
情報をお送りすると、若い社員の方が、すぐに東京から物件を見に来られました。
私がお連れして、建物の外から中まで、ていねいに見ていただきました。
2年以上空室だったわけも、しっかり聞いていただけました。
こういうふうに、直接会ってご案内させていただける投資家の方も、珍しいです。
たいていの投資家の方は、電話だけで説明をお聞きになって、現地はご自身だけでご覧になりますから。
それが悪いというわけではないのですが、ご自身の見方だけでご覧になると、物件の本当の価値を見落としてしまうこともありますよね。
今回のように、特殊ないきさつがある物件の場合は、特にそうです。
「一緒に現地を回らせていただいて、ゴールドスワンさんの本気度が伝わってきました。またいい物件が出たら紹介したいと思いました」
― ゴールドスワンキャピタルの社員を現地に案内されて、印象に残ったことがあれば教えてください。
物件調査の「本気さ」が、特に印象に残っています。
社員の方が東京からお越しになったのは、ちょうど7月の暑い盛りでした。
感心したのは、物件の周辺のアパートやマンションまで、すべてお調べになっていたことです。
1棟1棟歩いて、汗びっしょりになりながら、ていねいにご覧になっていました。
私も何棟かご一緒しましたけど、途中からはもう、しゃがみ込んで待たせていただきました(笑)。
その後も、伊藤 社長が来られたり、別の社員の方が来られたりして、そのたびに現地を案内させていただきました。
あーすごいなー、本気なんだなー、と思いましたね。
ご紹介した物件を、あれだけ本気で検討していただけて、私も嬉しかったです。
実際に購入していただけるかどうかは、ご検討の結果にもよるでしょう。
ローンが付くかどうかにもよるでしょう。
でも結果がどうであれ、またいい物件が出たら、ゴールドスワンさんに紹介したいなと思いました。
それぐらい、ゴールドスワンさんの本気が伝わってくる調べ方でした。
「銀行からのローンが満額下りたことにも驚きました」
― ゴールドスワンキャピタルが最初に現地調査に来てから、売買が成立するまでに、どれぐらいかかりましたか。
2ヶ月弱かかりました。
ゴールドスワンキャピタルの社員の方が最初に調査に来られてから、1週間ぐらいに経ったころに、買付証明書をいただきました。
その後、87戸分の駐車場を確保するのに、1週間ほどかかりました。
銀行のローンは審査に1ヶ月半かかったそうですが、最終的に満額が下りたそうです。
これには驚きました。
なにしろ2年以上空室のままで、他の投資家の方からは、ローンが付くのかどうかも疑われていた物件でしたから。
「社員のみなさんの対応も、いつも気持ちがいいです」
「今後もよろしくお願いいたします」
― 他に、ゴールドスワンキャピタルとの取引で印象に残ったことがあれば教えてください。
東京の渋谷の会社と最初に聞いた時は、渋谷なんてテレビで見るくらいで、行く機会もないですし、ちょっと気後れしていました。
でも実際にお会いしたら、みなさん礼儀正しくて、気さくな方ばかりでした。
いつも気持ちよく対応していただいてます。
伊藤社長も、癒しの感じですね(笑)。
本も読ませてもらいましたよ。
またいい物件が出たら紹介しますね。
今後もよろしくお願いします。